札幌の賃貸の初期費用は、家賃の3〜5か月分が目安です。 家賃4万円のお部屋なら、12万〜20万円あたりを見ておいてください。

そして、これが本題です。
「敷金ゼロ・礼金ゼロ」と書いてある物件でも、初期費用が安いとはかぎりません。 ゼロにした分が、消臭施工や事務手数料といった別の名目に乗っているケースがあるからです。

みなさま、こんにちは。
札幌・琴似の不動産屋「スマイルール」代表のゆりんごです🌷

「初期費用って、結局いくら用意すればいいんですか」
これは、お問い合わせをいただいたときにいちばん最初に聞かれるご質問です。

わたしは目ぼしいお部屋があった場合にまず概算をお伝えするようにしています。この記事では、その概算をどう出しているのか、内訳をひとつ残らず書きます。

札幌の賃貸の初期費用は、いくらですか？

全国平均は家賃の4〜6か月分と言われますが、札幌はそれより軽めです。 敷金ゼロ・礼金ゼロの物件が全国的に見ても多いエリアだからです。

初期費用の内訳を、全部見せてください

家賃4万円・管理費3千円の1Kで契約した場合の、実際によくある内訳です。

こうして並べると、家賃そのものより「それ以外」のほうが大きいことが分かると思います。だからこそ、内訳を見ないまま決めてはいけないのです。

家賃の引き落としが始まるのは、3か月目からです

ここ、意外と知られていません。

初期費用には「入居した月の日割り家賃」と「翌月1か月分の家賃」の2か月分がまとめて含まれるのが一般的です。そのため、口座からの引き落としや振込が始まるのは、入居した翌々月からになります。

「引っ越して1か月経つのに家賃が引かれない、おかしいのでは」と思われるかもしれませんが、もう払い終わっているだけなので、大丈夫です。

東京より、札幌のほうが軽く済みます

一般に、賃貸の初期費用は家賃の4〜5か月分と言われます。これは首都圏を前提にした数字です。

札幌は礼金ゼロの物件が多いぶん、3〜4か月分に収まることが多いです。道外から移ってこられる方が、思ったより安く済んだと驚かれるポイントのひとつです。

仲介手数料は、いくらまで取っていいのですか？

法律で上限が決まっています。貸主・借主から合計で、家賃の1か月分＋消費税（1.1か月分）までです。

ここは、知らない方がとても多いところです。

宅地建物取引業法では、居住用の建物の賃貸借について、原則として依頼者の一方から受け取れるのは家賃の0.55か月分までとされています。借主から1.1か月分を受け取るには、媒介の依頼を受けるにあたって借主の承諾を得ている必要があります。

つまり、こうです。

• 家賃1.1か月分を超える仲介手数料は、法律違反です

• 1.1か月分の請求自体は、承諾があれば適法です

• 「仲介手数料0.5か月」「無料」の会社もあります（大家さんから受け取っているためです）

もし家賃の1.1か月分を超える仲介手数料を提示されたら、その場でおかしいと言っていいです。

「仲介手数料無料」は、お得なのですか？

総額で見てください。 手数料を無料にして、事務手数料・書類作成料・広告協力金といった別項目で回収している見積もりを、実際に見たことがあります。

判断の基準はひとつです。「初期費用の総額はいくらですか」と聞く。 項目ごとの安さではなく、合計で比べてください。

さらに正確に比べたいときは、こう計算してください。

初期費用 ＋ 家賃×24か月（2年分）

賃貸の契約は2年が基本です。2年間で払う総額を出して比べると、「初期費用は安いが家賃が高い物件」と「初期費用は高いが家賃が安い物件」のどちらが本当に得なのかが、はっきり分かります。

家賃が月2千円違えば、2年で4万8千円。初期費用の値引き分は、これで簡単にひっくり返ります。

「初期費用が安すぎる物件」は、どこを疑えばいいですか？

安さそのものが悪いわけではありません。ただ、理由を確認する価値はあります。

チェックしていただきたいのは、この3つです。

① 家賃が相場より高く設定されていないか

初期費用を抑えるかわりに、月々の家賃を2〜3千円上乗せしている物件があります。2年住めば5万〜7万円ですから、初期費用の値引き分をすぐ超えます。

同じエリア・同じ間取りの相場と比べてください。 相場が分からなければ、聞いてください。それが不動産屋の仕事です。

② フリーレント（一定期間の家賃無料）に条件が付いていないか

「1か月フリーレント」は魅力的ですが、「2年未満で退去した場合はフリーレント分を返還する」という短期解約違約金の条件が付いていることがあります。

急な転勤や事情で1年で出ることになったとき、思わぬ請求が来ます。契約書の「短期解約」の項目を必ず読んでください。

③ 退去時の負担が重くなっていないか

初期費用を軽くするかわりに、退去時のクリーニング代が相場より高く設定されている契約があります。入るときに払うか、出るときに払うかの違いです。

契約前に「退去時の費用はいくらですか」と聞いておいてください。詳しくは「賃貸の退去費用、いくらが普通ですか？」に書きました。

消臭施工や24時間サポートは、断れますか？

断れるものと、断れないものがあります。

この5つは、どれも「物件によって違う」というのが正確な答えです。 一律に必須なものはひとつもありません（火災保険への加入だけは、まず必須と思ってください）。

消臭施工は、数万円ほどになることがあります。「これは任意ですか、必須ですか」と一言聞いてください。

火災保険も、指定のプランではなく自分で加入できる物件があります。同じ補償内容で年5千円ほど安くなることがあります。

保証会社も、ご家族に連帯保証人をお願いできるなら、保証会社なしで契約できる物件があります。 家賃4万円なら初回で2万円前後の差です。「保証会社は必須ですか」と聞いてみる価値があります。

鍵交換も同じで、大家さんが負担してくれる物件や、交換するかどうかを選べる物件があります。ただしわたしは、鍵交換はしたほうがいいと思っています。 前の入居者の鍵が使える状態のまま住むのは、防犯上おすすめできません。ここは1.5万〜2.5万円を惜しまないでください。

札幌ならではの費用はありますか？

あります。道外から移ってこられる方が驚かれるのが、この2つです。

① 除雪費用・ロードヒーティング負担金

物件によっては、冬季（11月〜3月ごろ）だけ、月2千〜3千円ほどの除雪費用が別途かかります。 駐車場のロードヒーティング（融雪装置）がある物件だと、その電気代・灯油代の負担金が発生することもあります。

これは初期費用ではなく毎月の支出ですが、募集情報に書かれていないことがあるので、必ず聞いてください。

② 灯油の「満タン返し」

灯油ストーブの物件で、入居時にタンクが満タンで渡され、退去時も満タンにして返すという取り決めがある場合があります。ホームタンクだと、満タンにするのに1万〜2万円かかります。

契約書に書かれていることが多いので、ご契約のときに確認してください。

初期費用を安くする方法はありますか？

あります。無理のない範囲で、4つお伝えします。

1. 閑散期に動く — 札幌の繁忙期は1〜3月。5〜8月は、礼金やフリーレントの交渉が通りやすい時期です

2. 敷金・礼金ゼロの物件に絞る — 札幌は選択肢が多いので、これだけで数万円変わります

3. 任意項目を確認して外す — 消臭施工

4. 火災保険を自分で選ぶ — 可能な物件なら年数千円の差

そして、いちばん効くのはこれです。
「初期費用を抑えたいです」と、最初に言ってしまうこと。

言っていただければ、こちらは敷礼ゼロの物件から探しますし、交渉できるところは交渉します。言わなければ、こちらは分かりません。遠慮する必要は、まったくありません。

よくあるご質問（初期費用）

Q. 初期費用はいつ払うのですか？
A. 契約日までに一括で振り込むのが一般的です。入居日の1〜2週間前が多いです。お金の準備期間を考えて、お引っ越しの1か月半前くらいから動くと余裕があります。

Q. 保証会社は必ず必要ですか？連帯保証人ではだめですか？
A. 札幌でも近年はほとんどが保証会社必須の物件ですが、ご家族を連帯保証人に立てれば保証会社なしで契約できる物件もあります。 保証会社の初回利用料は「家賃＋管理費の50%」に設定されていることが多く、その後は年1万円程度、または月額で家賃の1〜2%というパターンが一般的です。保証会社と連帯保証人の両方を求められる物件もあります。

Q. 学生や新社会人でも借りられますか？
A. 借りられます。収入がまだない場合は、ご家族が契約者になるか、保証会社の審査でご家族を連帯保証人に立てる形が一般的です。

Q. 見積もりを他社と比べてもいいですか？
A. もちろん比べてください。同じ物件でも、仲介する会社によって初期費用の総額は変わります。わたしは比べていただいて構わないと思っています。お問合せ時に他社さんのお見積もりを持ってご相談くださる方もいらっしゃいます。

Q. 初期費用の概算だけ知りたいのですが、相談できますか？
A. できます。「まだ引っ越すか決めていないけれど、いくらかかるか知りたい」というご相談も承っております。無料です。

おわりに

初期費用は、お部屋探しでいちばん不透明になりやすいところです。

項目が10個以上あって、名前が難しくて、どれが必須でどれが任意なのか分からない。分からないまま「こういうものです」と言われて、振り込んでしまう。

わたし自身、不動産屋になる前にそれをやりました。あとから調べて、外せた項目があったと知りました。

だから、この記事にはわたしが知っていることを全部書きました。
内訳を見せてもらう。総額で比べる。任意かどうかを聞く。 この3つだけで、数万円変わります。

そして、聞きにくいと感じたら、それは聞きにくくさせている側の問題です。
見積もりを見て「これ何ですか？」と思ったら、その画像だけでもLINEに送ってきてください。一緒に見ます☺

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